V současné době se na nás obrací klienti s prosbou o právní poradenství v souvislosti s tím, že se dříve při realizaci jejich staveb – typicky pozemních komunikací či inženýrských sítí, které jdou přes větší počet pozemků – spolehli pouze na souhlas vlastníka pozemku, na kterém stavbu umístili, a neřešili bližší smluvní ujednání všech podmínek stavby i navazujících vztahů s vlastníkem pozemku, což jim nyní přináší potíže.
Souhlas vlastníka pozemku přitom není právně zcela jistým základem pro stavbu, byť pro účely řízení pro stavebním úřadem postačuje [srov. § 187 nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.)]. Je tomu tak proto, že tento souhlas lze zpravidla snadno odvolat a vlastníku stavby pak chybí potřebný právní titul pro vlastní umístění stavby na pozemku jiné osoby. To s sebou nutně nenese bezprostřední povinnost takovou stavbu odstranit, avšak na straně vlastníka pozemku zásadně vzniká nárok vůči vlastníku stavby na vydání bezdůvodného obohacení, které se vyčísluje ve výši v místě a čase obvyklého nájemného, což při větší výměře dotčených pozemků může celkově představovat i poměrně vyšší částku.
V této souvislosti lze rozhodně doporučit, aby stavebník ještě před realizací záměru uzavřel s vlastníky pozemků odpovídající smlouvu, která bude řešit nejen podmínky vydání souhlasu vlastníka pozemku pro účely řízení před stavebním úřadem či podmínky vlastního provádění stavby (předání pozemku, časový rámec aj.), ale především otázky následného majetkoprávního vypořádání. Typicky tak půjde o smlouvu o spolupráci zahrnující též smlouvu o smlouvě budoucí, a to darovací či kupní (při následném bez/úplatném převodu dotčeného pozemku či jeho části), případně o zřízení věcného břemene – služebnosti inženýrské sítě. Určitým mezikrokem k uzavření vlastní „realizační“ smlouvy pak bude jednak dokončení stavby a její uvedení do užívání (kolaudace) a jednak její geodetické zaměření tak, aby byl jasně – a to zejména pro účely následného vkladu do katastru nemovitostí – dán rozsah, v jakém bude pozemek předmětem dané „realizační“ smlouvy.
Řešíte-li obdobné záležitosti, neváhejte se na naši kancelář obrátit. Jsme samozřejmě připraveni k poskytování právních služeb jak při přípravě zmiňované smluvní dokumentace, tak při řešení sporů s vlastníky pozemků vycházejících z dřívější neúplné přípravy staveb.