Nedávno se na nás obrátil klient s dotazem, zda má nájemce městského bytu v případě, že se v bytě v důsledku jeho užívání, vyskytnou vady, konkrétně plíseň, nárok na slevu z nájemného.
Základní premisou nájmu (nejen) bytu je, že pronajímatele tíží povinnost přenechat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání k ujednanému účelu, příp. účelu obvyklému, a dále jej v tomto stavu udržovat. Tyto povinnosti jsou dalšími povinnostmi pronajímatele rozvíjeny, přičemž jejich případné nesplnění může nájemci založit další nároky (např. právě na poskytnutí slevy z nájemného).
Naproti tomu nájemce je povinen provádět v pronajatém bytě běžnou údržbu a drobné opravy.
Při zhodnocení, zda nájemci nárok na slevu z nájemného svědčí či nikoli, je prvotním krokem rozlišení, která smluvní strana je povinna k jejímu odstranění, a zda a v jakém rozsahu vada brání nájemci řádně užívat byt.
Obecně lze uvést, že pokud se jedná pouze o běžný výskyt plísně (např. v okolí okenních rámů apod.), její odstranění patří do běžné údržby bytu. V takovém případě nájemci nárok na slevu z nájemného nevzniká. Naopak v případě většího rozšíření se jedná o povinnost pronajímatele.
V souvislosti s nárokem na slevu z nájemného v důsledku existence vady je třeba zmínit, že dle současné právní úpravy není vyžadováno její „nezavinění“ ze strany nájemce. Naproti tomu starý občanský zákoník z roku 1964 přiznával nájemci nárok na slevu z nájemného toliko v případě, kdy nájemce vytýkanou vadu nezavinil. K tomuto Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 11. října 2018, sp. zn. 26 Cdo 257/2017: „Právo na slevu nebo prominutí nájemného nájemci nesvědčí, jak při porušení povinností vyplývajících z nájemního vztahu stanovených zákonem (…) Právo na slevu či prominutí nájemného nájemci nevznikne, ať již k nemožnosti věc řádně užívat přispěl svou nedbalostí či jinak.“
Jinými slovy, podle současné právní úpravy nájemci nárok na slevu z nájemného vznikne i v případě, že vznik vady zapříčinil. Skutečnost, že ke vzniku vady došlo v důsledku jednání nájemce, se však promítne do výše slevy z nájemného a poskytuje tak pronajímateli určitý prostor k vyjednávání.